空き家を放置していませんか？今こそ考える資産活用の第一歩 田園調布の空き家──“あのエリアも例外では

1. データで見る田園調布・大田区の空き家の現状

空き家率の推移（30年間の変化）

国土交通省・総務省の公表によれば、大田区の空き家数はこの30年で着実に増加。1993年時点で約18,000戸だった空き家は、2023年には25,000戸を超えると推計されています（出典：総務省 統計局「住宅・土地統計調査（平成30年）」）。

所有者の高齢化と相続放棄の増加

全国的に「相続放棄による空き家放置」が問題となっており、田園調布でも例外ではありません。所有者が高齢で施設へ入所、その後相続人が不在あるいは放棄、というケースも増加。家庭裁判所の統計では、2022年の相続放棄件数は前年比約3％増（出典：家庭裁判所 統計（相続放棄）［PDF］）。

また、法務省の調査でも、都市部ほど空き家化リスクが高い傾向が示されています。

大田区の中でも田園調布は特異な傾向がある？

田園調布の特徴として、「土地は広いが建物は老朽化」「分割しづらい土地形状」などが挙げられます。さらに景観条例や建築制限も厳しく、建替えに踏み切りにくいエリアとして知られています（出典：大田区 景観条例）。

2. 空き家を放置するとどうなるか

税制上のペナルティ（特定空家指定のリスク）

2015年の「空家対策特別措置法」により、特定空家と指定されると固定資産税の住宅用地特例（1/6減額）が適用されなくなります（出典：国土交通省「空家対策特別措置法」）。老朽化が進み、景観や安全性に悪影響を及ぼす空き家は、田園調布でも対象となる可能性があります。

市場価値の低下と近隣への影響

放置された空き家は、景観悪化や不法侵入、害獣被害などを引き起こし、地域全体の不動産価値を下げます。国土交通省の資料でも「空き家は近隣取引価格にマイナス影響を与える」と明記（出典：国土交通省 資料「空き家と近隣価格」［PDF］）。

管理・維持費の増大

誰も住んでいなくても、固定資産税・都市計画税、水道・電気等の基本料金は発生。民間委託で見回りや清掃を依頼すると、年間10〜30万円の管理費が必要になるケースも（出典：全国空き家対策推進協議会）。

3. 売却は「早いほど有利」な理由

周辺相場の動向と買い手のニーズ

田園調布は今も「ブランド住宅地」としての価値がある一方、若い購入者層からは維持コストや建築制限が懸念されがち。不動産流通推進センターのレポートでは、築年数が進むほど成約率が急減する傾向が指摘されています（出典：不動産流通推進センター 市場レポート）。

老朽化が進むと再建築不可や瑕疵リスクも

建築基準法により、接道義務や建ぺい率違反の物件は「再建築不可」となる場合があります。こうした物件は融資が受けにくく、市場価値も大きく下がります（出典：国土交通省「建築基準法（接道義務等）」）。

公的支援や控除制度が活用できる“今”の利点

大田区では「空き家除却補助金」や「老朽空家対策事業」などを通じて、除却・修繕費の一部助成が実施されています（出典：大田区 空き家対策ページ）。また、2023年の税制改正により、一定の条件下で「空き家譲渡の3,000万円特別控除」も活用可能です（出典：国税庁「空き家の3,000万円特別控除」）。

4. 田園調布の空き家活用・売却の成功パターン

• 【事例1】相続後すぐ売却、修繕せずに現状売り
  築50年の木造を相続。解体費用は買主負担の条件で現状売却し、1,500万円の手取りを確保。
• 【事例2】古家付きで売却、土地活用型のニーズに応える
  医院・事務所など事業用地ニーズに合わせて古家付きで売却し、用途変更前提のバイヤーに評価。
• 【事例3】老朽家屋を更地にしてスムーズ売却
  自治体の補助制度を活用して解体・更地化。結果、坪単価が近隣平均より10％高く売れた事例も（出典：大田区 空き家除却補助事業）。

5. 専門家に相談すべき3つのタイミング

• 相続直後：名義変更・税務申告・登記など、初期手続きは早期対応。司法書士・税理士への相談が鍵。
• 入居予定なしが明らかになったとき：活用か売却かの方針決定と、家族間の合意形成に最適。
• 解体・修繕費に悩み始めたとき：査定や自治体相談窓口の活用を検討（出典：大田区 空き家相談窓口）。

まとめ：いま動けば「負動産」が「資産」に変わる

空き家は「持っているだけでお金が出ていく時代」に突入しています。それでも、いま動けば、選択肢は広がります。

✅ 空き家をどうすべきか迷っている方は、まずチェックリストで現状を可視化してみましょう。
空き家あんしん相談室｜チェックリスト