相続登記の義務化で何が変わった？2027年3月の期限と対処法をわかりやすく解説

2026年04月06日

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「相続した実家の名義、まだ変えていない…」という方、要注意です。

2024年4月から相続登記が義務化されました。過去に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日。届出をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

「うちは大丈夫だろう」と思っている方ほど危険です。本記事では、相続登記の義務化で何が変わったのか、放置するとどうなるのか、そして具体的に何をすればいいのかをわかりやすく解説します。

【1】相続登記の義務化とは？何が変わった？

2024年4月1日、改正不動産登記法が施行されました。これにより、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になりました。

これまで相続登記は「任意」でした。そのため、名義変更をせずに何十年も放置されている不動産が全国に大量に存在し、「所有者不明土地」が社会問題化していたのです。

義務化の主なポイント

• 期限：相続で不動産の取得を知った日から3年以内
• 罰則：正当な理由なく届出を怠った場合、10万円以下の過料
• 過去の相続にも適用：施行前に相続した不動産も対象。猶予期限は2027年（令和9年）3月31日

【2】「2027年3月問題」— 過去の相続も待ったなし

最も重要なポイントは、過去に発生した相続にもこの義務化が適用されるということです。

つまり、10年前・20年前・30年前に親から相続した不動産であっても、名義変更をしていなければ義務化の対象になります。

その猶予期限が2027年3月31日。あと1年を切りました。

「いつかやろう」と思っていた方にとって、残された時間は多くありません。相続人の確定、必要書類の収集、遺産分割協議…これらには数か月かかることも珍しくないため、今すぐ動き始める必要があります。

【3】相続登記をしないとどうなる？5つのリスク

• 10万円以下の過料：
  法務局から催告を受けても正当な理由なく放置すると、裁判所から過料の通知が届きます。
• 不動産の売却・活用ができない：
  名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、売却も賃貸もできません。空き家を処分したくてもできない状態が続きます。
• 固定資産税が最大6倍に：
  管理されていない空き家が「特定空家」に認定されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
• 相続人が増えて手続きが複雑化：
  放置している間に相続人が亡くなると、さらにその子ども・孫へと権利が枝分かれします。数十人の相続人全員の同意が必要になり、事実上手続き不能になるケースもあります。
• 損害賠償責任：
  空き家の倒壊や落下物で近隣に被害が出た場合、所有者（相続人）が損害賠償を負う可能性があります。

【4】「正当な理由」があれば過料は免除される

すべてのケースで過料が科されるわけではありません。法務省は以下のような場合を「正当な理由」として認める方針を示しています。

• 相続人が非常に多く、戸籍謄本の収集や他の相続人の把握に時間がかかるケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがあるケース
• 相続登記の義務を負う者自身が重病等の事情を抱えているケース
• DV被害者等で、自身の住所を公示することに支障があるケース

ただし「忙しかった」「費用がかかると思った」「手続きがわからなかった」は正当な理由にはなりません。

【5】相続登記の手続きと費用の目安

必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺産分割協議書（法定相続以外の場合）
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員の印鑑証明書

費用の目安

• 自分で行う場合：登録免許税（固定資産評価額の0.4%）＋ 戸籍謄本等の取得費用（数千円〜）
• 司法書士に依頼する場合：上記＋ 司法書士報酬（5万〜15万円程度が相場）

なお、相続人が1人の場合や法定相続分通りに登記する場合は比較的シンプルですが、遺産分割協議が必要な場合は時間と手間がかかります。早めに着手するに越したことはありません。

【6】「相続人申告登記」という簡易な方法もある

2024年4月の義務化と同時に、「相続人申告登記」という新しい制度も始まりました。

これは、遺産分割協議がまとまらない場合でも、「自分が相続人である」ということだけを法務局に届け出ることで、ひとまず義務を果たしたことになる制度です。

• 相続人が単独で申告できる（他の相続人の協力が不要）
• 添付書類も少なく、手続きが簡単
• ただし、あくまで暫定措置。正式な相続登記は別途必要

「遺産分割でもめている」「相続人が多くて話がまとまらない」という方は、まずこの制度で期限切れを回避し、並行して本登記の準備を進めるのが現実的です。

【7】相続した空き家、どうする？ 3つの選択肢

相続登記を済ませた後、その不動産をどうするかも重要な問題です。特に空き家の場合、選択肢は大きく3つあります。

• 売却する：
  最もシンプルな解決策。現金化して相続人間で分割できます。「相続空き家の3,000万円特別控除」（被相続人が一人暮らしだった場合、一定条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除）が使える場合もあります。
• 賃貸に出す：
  リフォームして賃貸運用すれば、毎月の収入源になります。オーナー負担なしでリフォーム・入居者募集まで対応するサービスもあります。
• 管理を続ける：
  思い入れのある実家を残したい場合。ただし、固定資産税・維持費・管理の手間が継続的にかかるため、長期的な計画が必要です。

いずれの選択肢も、相続登記が完了していなければ進められません。まずは名義変更を済ませることが、すべての出発点です。

まとめ｜2027年3月の期限を前に、今やるべきこと

相続登記の義務化は、「いつかやればいい」から「今やらなければ罰則がある」に変わりました。

特に過去の相続分については2027年3月31日が期限です。残り1年を切った今、以下のステップで動き始めてください。

1. 対象不動産の確認：相続した不動産の登記簿を確認し、名義が誰になっているか調べる
2. 相続人の確定：戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定させる
3. 遺産分割協議：相続人間で誰が不動産を取得するか決める
4. 相続登記の申請：司法書士に依頼するか、自分で法務局に申請する
5. 不動産の活用方針を決める：売却・賃貸・管理のいずれかを選択する

「何から始めればいいかわからない」「相続した空き家をどうするか悩んでいる」という方は、まず専門家に相談して状況を整理することが第一歩です。